Provisionsfreie Denkmal-Renditeperle in Stuttgart-Ost (Faktor 22,8) – Perfekt für Investoren!

Ve vyhledávané a hodnotně stabilní lokalitě hlavního města je tento solidní vlastnický byt k prodeji bez provize. Nemovitost se nachází v udržovaném vícepodlažním domě, který zaujme svou historickou substancí a statusem kulturní památky. Pro investora to znamená nejen pořízení hodnotného materiálního aktiva, ale především přístup k exkluzivním daňovým podmínkám, které mohou dlouhodobě optimalizovat výnos po zdanění. Byt, který se nachází ve vyšším přízemí (Hochparterre), o dispozici 2,5 pokoje, vás osloví efektivním půdorysem o rozloze přibližně 55,7 m². Prostory jsou udržované; světlé obývací prostory s laminátovou podlahou se střetávají s funkčně dlažděnými prostory v kuchyni a koupelně. Koupelna s dostatkem denního světla je vybavena vanou. Důležitým plusem z hlediska správy je, že stávající vestavěná kuchyň není pronajata, nýbrž je určena pouze k užívání, což minimalizuje riziko nákladů na údržbu pro vlastníka. Technické vybavení odpovídá současným standardům – moderní plastová okna s tepelnou izolací a samostatně fungující plynový kotel (přímé odběr plynu bez předplateb) zajišťují komfort. Nájemce si podle vlastního topného chování dokáže náklady regulovat samostatně. K bytu náleží také samostatný sklep, který rozšiřuje nabídku prostor. Vzhledem k ochraně památek není povinnost předkládat energetický štítek, což správu nemovitosti dále zjednodušuje. Kromě standardní odpisové sazby budovy ve výši 2,5 % pro objekty postavené před rokem 1925 nabízí status kulturní památky podle § 7i zákona o daních z příjmů významné možnosti odpisů při budoucích rekonstrukcích. Navíc nemovitost podle nového pozemkového zákona Badenského Durchnástupce (Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg) těží z 10% snížení daňového základu. Proč se vám tato investice vyplatí: Zatímco v centru Stuttgartu jsou obvyklé vysoké kupní ceny s faktory mezi 26 až 30 (což znamená mizivé výnosy pod 3,5 %), zde získáte objekt s nadprůměrnou hrubou výnosností z nájmu 4,39 % a s kupním cenovým faktorem pouhých 22,8. Všechny snižující hodnotu faktory (jako například mírně zrekonstruovaný stav a plynový kotel v patře) již byly v tomto nízkém faktoru plně a velkoryse zohledněny. Kupujete si tu opravdovou substanci s rezervou do budoucna. Solidní vytváření rezerv: Společenství vlastníků hospodaří předvídavě a solidně. Pro tuto bytovou jednotku činí podíl rezervačního fondu k 31. 12. 2025 atraktivních 3.312,84 €, což vzhledem ke kupní ceně představuje vynikající obchodní bezpečnostní polštář. S měsíčním poplatkem za dům pouhým 204,00 € (přičemž nepřenostupné náklady činí extrémně nízkých 462,84 € ročně) zůstává provoz pro vás jako pronajímatele maximálně vypočitatelný. Přebíráte tedy ekonomicky zdravý objekt s reálnou rezervou do budoucna. Technika zajišťující budoucnost & vynikající údržba: Samostatně fungující plynový kotel je každoročně prokazatelně odborně servisován a nachází se v bezvadném, spolehlivém provozním stavu. Protože nájemník uhradí náklady na topení přímo dodavateli energie, nemáte jako vlastník žádné byrokratické záležitosti nebo finanční počáteční rizika. Díky vlastnímu topnému chování má nájemce plnou kontrolu nad svými náklady. Ulice Schwarenberg (Schwarenbergstraße) patří mezi nejžádanější a nejživější čtvrti růstu hlavního města. Mikrolokace bytu dokonale kombinuje městský život s klidnými útočišti. Rozmanité možnosti nákupu běžných potřeb, supermarkety a pestrá gastronomická scéna se nacházejí v bezprostřední, docházkové vzdálenosti. Dopravní spojení s veřejnou dopravou je vynikající: Tramvajové zastávky „Bergfriedhof“ (U4) a „Ostendplatz“ (U4, U9) a důležité autobusové linky jsou v řádu několika minut chůze a během méně než 10 minut se dostanete vy nebo vaši nájemníci přímo do centra Stuttgartu a na hlavní nádraží. Pro vysokou volnočasovou hodnotu a kvalitu života poskytují světově proslulé rekreační oblasti přímo za dveřmi: Malebná Uhlandshöhe a rozsáhlý park Villa Berg jsou pohodlně dostupné pěšky. Tato prvotřídní kombinace bezproblémové infrastruktury a vysoké kvality lokality zaručuje trvale stabilní, prvotřídní poptávku po nájmu a zajišťuje dlouhodobý růst hodnoty této památkové nemovitosti. Byt zaujme promyšleným a vynikajícím uspořádáním, které optimálně využívá dostupnou plochu. Příjemná lodžie vybízí k odpočinku a znatelně zvyšuje komfort bydlení ve městě. V obytných prostorách byl položen nadčasový laminát, zatímco kuchyň a koupelna jsou funkčně dlažděné. Koupelna s denním světlem je na trhu nájmů skutečným plusem a je vybavena příjemnou vanou. Vestavěná kuchyň, již zahrnuta v kupní ceně, se nachází v udržovaném a běžném stavu a dokonale doplňuje celkový vzhled této solidní nemovitosti. Ekonomické klíčové údaje - Prodej od soukromé osoby: Naprosto bez provize (přibližná úspora 7.850 € při koupi). - Kupní cena: 220.000,00 €. - Aktuální studený nájem: 805,00 € měsíčně (9.660,00 € ročně / 14,50 € za m²). - Předpokládaný studený nájem (potenciál): 915,00 € měsíčně (10.980,00 € ročně / 16,50 € za m²). - Hrubý výnos: Silný aktuální hrubý nájemní výnos 4,39 % s rychlým nárůstem téměř na 5,0 % předpokládaný výnos. - Pravidelný poplatek za dům (Hausgeld): 204,00 € měsíčně (z toho nepřenostupné náklady pouhých 462,84 € ročně). - Rezervy pro budoucnost: Roční příspěvek 576,00 €; podíl rezervačního fondu již činí 3.312,84 € (celkový fond společenství vlastníků: 34.508,74 € k 31. 12. 2025). - Minimalizované riziko pro pronajímatele: Vestavěná kuchyň je smluvně určena pouze k užívání. - Udržovaná technika: Samostatně fungující plynový kotel v bezvadném stavu s nepřerušeným ročním servisem. - Ochranný štít dle GEG (památkový bonus): Úplné zákonné osvobození od nákladných energetických povinností spojených se zákonem o energetické bilanci budov (GEG) a také žádná povinnost mít energetický štítek. - Daňový tahák pro dobře vydělávající: Oficiální památkový status s exkluzivními možnostmi zvláštních odpisů podle § 7i zákona o daních z příjmů (100 % odpisovatelnost při rekonstrukcích) a zvýšená odpisová sazba u starších budov ve výši 2,5 % ročně, která aktivně snižuje vaši daňovou zátěž.